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房地产几乎都是最后一个被放松的

来源:www.hg07111.cc   作者:hg0088   日期:2019-04-07 15:11

回顾过去十年的情况,房地产是主导每一轮经济回暖的刺激力量。关于这一点,数据上的讨论已经很多,房地产在货币创造、消费增长、工业经济拉动等诸多方面,都起着主导作用。我们仅从政策调控的顺序来看,每一轮经济下行周期中,房地产几乎都是最后一个被放松的;而每当经济企稳后,房地产也往往是第一个被收紧的政策。这不仅说明了只靠基建难以托住经济,也说明刺激房地产或许也是无奈之举。
 
过去10多年我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动,但每年销售的商品住宅面积却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。人口增加未见增多,而卖的房子却大幅增加,这背后主要还是来自于我们的政策刺激。
 
而影响每一轮周期中房地产走势的主要还是调控政策,我们可以将房地产的调控政策分为几个维度:一是货币政策,房地产是对利率非常敏感的行业,所以货币是会影响到各线城市的总量政策;二是限购限贷、首付比例等调控需求的政策,对一二线大城市影响较大;三是棚改货币化,这是通过货币化手段增加三四五线小城市房地产需求的政策。
 
从影响的大小来看,近几年总量的货币政策对房地产市场的边际影响在减弱,反而限购限贷、首付比例、棚改货币化等影响各线城市需求的调控政策成为了主导。例如14-15年宽松货币环境和房地产政策放开后,刺激起来的首先是一二线城市,而三四五线城市是在棚改货币化政策加码后才起来的,这说明主导小城市房地产市场反弹的不是宽货币,而是棚改货币化拉动起来的需求。
 
而16年房地产调控政策收紧后,相比于限购限贷、首付比例上调而言,房贷利率走高的幅度可谓微不足道,所以17年以来,政策收紧幅度较大的一二线城市房地产市场逐渐降温,而依然有棚改刺激的小城市房地产市场在17年全年和18年上半年却异常火爆,背后也反映了货币政策近几年对房地产市场的边际影响没有那么大。
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